Я б в СОВЕТчики пошел…

24 октября 2011 Khabara.Ru:С внесением поправок в Жилищный кодекс РФ у собственников помещений прибавилось не только законных прав, но и обязанностей. Одна из них касается создания представительного органа жильцов – совета многоквартирного дома. Создание таких советов поможет собственникам стать реальными и полноправными заказчиками жилищных услуг и научиться грамотному управлению общим имуществом дома. Но за что конкретно совет МКД несет ответственность? Кто может войти в его состав и возглавить? Каким обязан быть председатель совета дома? С этими вопросами мы обратились к генеральному директору саморегулируемой организации НП «ЖКХ-Групп» Борису Гладких.

- Борис Михайлович, что же за таинственная организация «совет дома»?
- Совет многоквартирного дома как раз и является вполне открытой общественной структурой, задача которой обеспечивать выполнение решений общего собрания собственников помещений в данном многоквартирном доме и представлять их интересы в работе с управляющими организациями и ресурсоснабжающими предприятиями. В соответствии с Жилищным кодексом РФ (ст. 161.1 п.1) совет МКД возможно создать только на тех жилых многоквартирных домах, собственники которых либо непосредственно управляют общим имуществом своего дома, либо с помощью управляющей организации. В товариществах собственников жилья и жилищно-строительных кооперативах действуют соответствующие правления, поэтому необходимости организовывать на таких домах еще и совет нет. До вступления в силу 123-ФЗ создание совета МКД было делом добровольным. Сегодня же собственники каждого многоквартирного дома в течение одного календарного года должны его избрать. Иначе вмешаются муниципальные органы власти. Муниципалитет в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета МКД или о создании в нем товарищества собственников жилья.
- Зачем обязывать собственников организовывать советы дома, если взаимодействие со своей управляющей организацией у них и так отлажено?
- Дело в том, что не везде существует взаимопонимание потребителя со своей управляющей компанией. И проблема заключается зачастую не в том, что УК некачественно выполняет функции по управлению многоквартирным домом. Порой сами жильцы не знают, что они имеют право требовать от своей управляющей организации, а что им необходимо сделать самим. Другими словами, недостаточная информированность собственников о действующем в нашей стране жилищном законодательстве, незнание специфики работы в жилищно-коммунальном хозяйстве порождает массу трудностей в отношениях населения и УК. Низкий уровень информированности граждан - один из основных факторов, приводящий жилфонд к стремительному старению. Да и конечно, просто невозможно каждый раз собрать жильцов дома в 300 квартир и добиться однозначного решения от собственников. Серьезность данной проблемы осознает и правительство РФ, поэтому на сегодняшний день реализуется ряд соответствующих федеральных программ. К ним в первую очередь относится работа государственной корпорации – Фонда содействия реформированию ЖКХ, реализация национального проекта политической партии «Единой России» «Управдом», создание по инициативе Общероссийского народного фронта некоммерческого партнерства ЖКХ «Развитие», поддержанный ВПП "ЕДИНАЯ РОССИЯ" в 2009г. проект создания Национального объединения саморегулируемых организаций управляющих недвижимостью. Но этого явно недостаточно.
На местах все остается по-прежнему: наши собственники испытывают дефицит в необходимой информации. Это происходит прежде всего от того, что порой некомпетентными оказываются те специалисты, которые обязаны знать жилищное законодательство по долгу службы! Мое мнение, воспитание грамотного собственника должно начинаться со школьной скамьи. В школах сегодня преподают не только общеобразовательные предметы, но и основы экономики, экологического воспитания и даже семейной жизни. Так почему же не начать учить детей, как правильно обращаться со своим домом и квартирой? Мы должны быть уверены, что собственник будет с детства готов отстаивать свои права в получении работ и услуг достойного качества. Согласен, это вопрос будущего. А что делать с настоящими, сегодняшними собственниками? Ответ тот же – учить!
До сих пор не решена проблема наличия всеобщего негативного информационного фона, касающегося деятельности управляющих организаций. К сожалению, сегодня бытует мнение, что управляющая организация – это нечестный бизнес. Но позвольте, все поголовно российские УК не могут быть "жульем". Возможно, проблемы существуют в головах в головах, в том числе и в тех, о которых я упомянул ранее.
Некомпетентные СМИ все чаще прибегают к методу скандальности, не разбираясь, представляют в дурном свете отрасль управления недвижимостью. Однако аналогичным образом поступают и отдельные представители органов власти. С таким подходом не только формируется, но и укореняется отрицательное представление о сфере ЖКХ в сознании наших граждан.
- Но знающий, грамотный потребитель нашим управляющим организациям вовсе не нужен...
- Это глубокое заблуждение. Хотя, соглашусь, некоторые не особо порядочные предприятия ЖКХ злоупотребляют своими полномочиями в силу недостаточной осведомленности своего потребителя. Однако большинство управляющих компаний наоборот видят в грамотном собственнике своего союзника. Как вы считаете, с кем легче иметь дело: с человеком, который своевременно оплачивает счета за содержание и ремонт дома и знает, что за эти деньги ему устранят и течь в радиаторе отопления, и крышу подлатают, потому что это общее имущество дома, или с тем, кто требует за эти же деньги еще и лампочки в квартире новые вкрутить, не ведая, что это является его личным имуществом и за него УК ответственность не несет? Ответ, по-моему, очевиден.
Но взаимоотношения управляющей организации и собственника – это только одна сторона медали. Нередки такие ситуации, когда управляющая организация в течение нескольких месяцев не может выполнить отдельные работы или сдать их заказчику. Все это также является результатом разрозненности мнений и некомпетентности собственников МКД. На государственном уровне необходимо задуматься о том, что сегодня происходит с принятием решений на доме. Возникают такие ситуации, когда управляющая организация по решению общего собрания не может приступить к наиболее важным для данного многоквартирного дома работам. А ведь это объект, безопасная эксплуатация которого влияет на жизнь и здоровье граждан. Получается, зачастую интересы одних жильцов сталкиваются с интересами других, на уровне «потребитель–потребитель». Взгляды и мнения осведомленного, грамотного собственника идут вразрез с теми, кому по большому счету безразлична судьба самого многоквартирного дома, а важна только собственная жилплощадь. Ни по одному, даже пустяковому вопросу, не достигается единодушия. От этого страдают как жильцы и управляющая компания, оказывающейся всегда и во всем крайней, так и сам многоквартирный дом, который с годами только стареет и ветшает.
Для того чтобы избежать подобных столкновений и решать вопросы по управлению МКД более эффективно и оперативно, законодатели внесли поправки в Жилищный кодекс РФ в части создания совета многоквартирного дома. Совет МКД должен самостоятельно регулировать ряд вопросов, в том числе касающихся избрания председателя совета и определение его круга полномочий. Председатель в дальнейшем будет иметь законное право взаимодействовать непосредственно с управляющей организацией, а также разрешать возникающие споры по вопросам качества и количества оказанных услуг УК, подписывать акты приемки работ, принимать непосредственное участие в осмотрах и проверках дома.
Однако конфликты среди собственников не исключены и при наличии председателя совета МКД. Поэтому на законодательном уровне требуется обязательное введение перечня работ на доме, выполнение которого не зависит от решения собственников. Это крайне необходимо, поскольку безопасная эксплуатация объекта невозможна в ситуациях, когда собственник отказывается принимать решение в отношении тех или иных работ. А председатель в первую очередь осуществляет контроль деятельности управляющей организации, но не принимает решение за всех собственников.
- Тем не менее, председатель совета МКД должен быть человеком, как раз таки владеющий основами знаний жилищного законодательства и особенностями работы в ЖКХ?
- Безусловно. Но, к сожалению, ни в совете МКД, ни в том же ТСЖ невозможно гарантировать полное отсутствие некомпетентных лиц, потому как выбор и совета дома, и правления ТСЖ – прерогатива собственников, которые порой далеко не всегда руководствуются наличием у того или иного кандидата соответствующих знаний и умений. Законодательно обязательная профессиональная подготовка кадров для совета дома и товариществ собственников жилья не закреплена. Все отдано на откуп жильцов, они-то впоследствии и будут отвечать рублем за непрофессионализм выбранных ими председателя совета МКД, впрочем, как и председателя ТСЖ (ЖСК) за исключением отдельных моментов в ответственности.
Так, если мы ведем речь, о председателе товарищества собственников жилья, то, да, по закону, он несет полную ответственность за свои действия (или бездействие) в ТСЖ. К примеру, он заключил договор подряда с некоей организацией, которая вызвалась отремонтировать кровлю МКД. Работа выполнена, акт приемки-передачи подписан, деньги заплачены. Но после первого же дождя затопленными оказались квартиры верхних этажей. Налицо брак. Председатель ТСЖ пытается найти компанию, которая латала кровлю, но такой уже не существует. Выходит, спросить не с кого, а значит, работу никто не переделает и деньги не вернет. Такого председателя товарищества могут привлечь за халатность, наложить, возможно, штраф, а вот обяжут ли его возместить ущерб – еще вопрос. Да и с каких денег он это сможет сделать? В результате все расходы лягут на ТСЖ. Чтобы компенсировать убытки пострадавшим жильцам и собрать на новый ремонт, правлению ТСЖ придется поднять вопрос о повышении размера платы за жилищные услуги, так как иных средств, кроме денег собственников, у ТСЖ нет. Получится, что пострадавшие собственники сами себе и будут оплачивать испорченный ремонт. Справедливо? Нет. Но в реальности именно так и происходит.
В аналогичной ситуации ответственность председателя совета МКД является неопределенной, поскольку в законодательных актах это не урегулировано. При этом председатель совета, в сущности, выступает официальным поверенным всех собственников. По доверенности, он не только может заключать договор управления многоквартирным домом, контролировать исполнение обязательств по заключенным договорам оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, но и представлять интересы собственников в суде (ст. 161.1 пп. 3, 4, 5 ЖК РФ). То есть прав у него достаточно, а вот ответственности – минимум. В лучшем случае, если председателя совета удастся призвать к ответу, то пострадавшая сторона будет довольствоваться суммой компенсации в размере стоимости того имущества, что ему принадлежит. Если же у него такового не окажется, значит, не будет и возмещения…
Однако в случае заключения договора управления на содержание и текущий ремонт МКД с УК собственник может рассчитывать на то, что в ситуации с ТСЖ, описанной выше, убытки пострадавшей стороне возмещаются из прибыли управляющей организации, а в случае ее членства в саморегулируемой организации (СРО) возможна и передача ответственности в СРО. Условие членства вашей управляющей организации в СРО управляющих недвижимостью можно предусмотреть заранее, в договоре управления, или позже подписать дополнительное соглашении к нему.
- Другими словами, избрание председателей и членов совета МКД или ТСЖ – своеобразная игра в русскую рулетку: попадет или пронесет?
- Как говорится, хороший человек не профессия. А вот для того чтобы быть хорошим председателем совета дома, ТСЖ, нужно иметь соответствующие знания и умения. Да, ими могут не обладать все собственники МКД, но их представители – просто обязаны. Дабы повысить уровень грамотности и информированности собственников, тем самым минимизируя риск негативных последствий, нужно регулярно проводить практические семинары, тренинги, мастер-классы по разрешению актуальных вопросов жилищно-коммунального хозяйства и эффективному управлению многоквартирным домом. За примером далеко ходить не нужно. По инициативе управляющих организаций Владивостока (ООО «УК Первореченского района», ООО «УК 71-го микрорайона», ООО «УК Ленинского района») СРО НП «ЖКХ-Групп» в ноябре 2011 года проведет ряд бесплатных обучающих семинаров по разъяснению прав и обязанностей собственников МКД. Чтобы в нем смогли принять участие все желающие, мероприятие будет организовано в субботу и займет весь день. Слушателями семинара могут стать все желающие, хотя, мы бы хотели привлечь внимание прежде всего действующих и будущих председателей совета многоквартирного дома и товариществ собственников жилья и тех собственников, кто будет активно участвовать в судьбе дома. Подробную информацию вы можете узнать у нас по телефону 8 800 100 45 99 и (4212) 45 99 00, а также через средства массовой информации.
Мы как настоящие хозяева своего жилища должны думать о дне завтрашнем, неважно, являемся ли мы собственниками маленькой квартирки в спальном районе или же многоуровневых апартаментов в самом центре города. Каждый из нас надеется передать свою недвижимость детям, внукам или продать с максимальной для себя выгодой. Если не заниматься своим домом сейчас, то, возможно, что передавать или продавать будет по большому счету нечего…