На днях в Челябинске прошел Всероссийский форум «ЖКХ — новое качество»

Столь масштабное мероприятие, посвященное проблемам ЖКХ, никогда еще не проводилось — тема считалась бесперспективной, не подлежащей выносу в публичное пространство. И вот пожалуйста — со всех концов страны к нам, на Южный Урал, съехались эксперты ЖКХ, руководители управляющих компаний, председатели ТСЖ и ЖСК, банкиры, законодатели.

Дискуссии развернулись на четырех тематических площадках. В работе одной из них принял участие корреспондент «Вечерки».

Страсти по жилью

Самое сильное впечатление от форума — выступления с мест. Более 800 человек представляли маленькие города и целые регионы. И у каждого, что называется, наболело. Причем эти профессионалы предлагали свое решение проблемы или, по крайней мере, ее формулировали.

Начиная работу площадки, посвященной модернизации жилья и расселению ветхо-аварийного фонда, Александр Сидякин, заместитель председателя комитета по жилищной политике Госдумы, объяснил, почему форум проходит на Южном Урале:

— Первым регионом, который заключил с фондом содействия капитального ремонта контракт на софинансирование, была Челябинская область. И мы можем посмотреть здесь на результаты. Но теперь мы запускаем новую систему капитального ремонта многоквартирных домов. Это важно, поскольку половина жилого фонда страны нуждается в капремонтах.

Старт и график новой программы вроде бы был понятен. До 31 декабря 2013 года в регионах утверждали программы капитального ремонта. До 28 февраля 2014 года собственникам на общих собраниях нужно было принять решение о способе накопления средств на капремонт. До 1 апреля органы местного самоуправления должны были принять решение о накоплении средств на счете регионального оператора. А с 1 июня 2014 года собственники должны получить первые квитанции по оплате взноса на капремонт. Но это схема. А как вышло, когда с бумаги перешли на «овраги»? Опыт везде разный. Тут только успевай осмысливать и применять у себя.

Вот Вячеслав Шелуханов, председатель ТСЖ из Казани, говорит, что графа «Капитальный ремонт» у них в квитанциях появилась в 2002 году. Стоимость квадратного метра была 2 рубля, сейчас — 5 рублей. С 2004 года собирали деньги, формировали отдельный план и производили работы. Шелуханов управляет несколькими многоквартирными домами площадью где-то под миллион квадратных метров. До 2010 года за счет этой статьи «капремонт» установили приборы учета на все виды ресурсов. Начали ремонт кровли капитальным способом. И вдруг это все дало эффект: начали экономить по теплу, воде, электроэнергии — уменьшились платежи населения.

— Но у нас нет информационного обеспечения о капитальном, — отметил Шелуханов, — о повышении энергоэффективности самого дома после проведения капитального ремонта. В Татарстане отремонтировали 11 тысяч домов и составили программу еще на 14 тысяч домов.

Дмитрий Рожков, депутат ЗСО Владимирской области:

— Наш регион один из первых, где стали выставлять платежки по программе капитального ремонта. Но мы столкнулись вот с чем: взимание комиссии при оплате через банки. А комиссия составляет — от 1,5 до 3 процентов. А проблема связана с изменениями, которые были внесены в 115-й Закон «О легализации доходов». Наш фонд является некоммерческой организацией. И согласно этим изменениям необходима идентификация граждан, которые осуществляют платежи в некоммерческих организациях.

Ирина Булгакова, представитель «Банка Москвы», ситуацию прокомментировала:

— Все банки взимают платеж, либо больше, либо меньше. Для того чтобы его не было, нужно в каждом регионе продумать механизмы. Вы пишите условия конкурса, а банк считает, выгодно ему это или нет. Лучше всего развивать электронные платежи. Они самые дешевые. Сбалансировать интересы на месте можно региональными договорами.

Оксана Дьяченко, представитель Минстроя РФ, добавила:

— Сейчас уже Минстрой совместно с профильным комитетом Госдумы прорабатывает корректировку этого закона. Никто не подумал, что некоммерческие организации будут работать в системе капитального ремонта.

Деньги и ремонт

Это самое трудное — деньги. Ежегодные инвестиционные потребности коммунального сектора составляют 500 миллиардов рублей. Но какое дело до этих космических сумм человеку, у которого и на квартплату-то не хватает?

Представитель из Саратова спрашивает то, о чем думают все:

— В регионах уже разработаны программы по капитальному ремонту. Но по срокам не могут определиться с собственниками и по способам накопления. Сегодня дается полгода. Платежи начнут поступать с октября-ноября. Но денег нет. Будет ли поддержка? Нужны кредиты, субсидии на первое время, чтобы программа начала работать.

А в Белгородской области создали свой проект, пусть и с неоригинальным названием — «Управдом». Там пошли от обратного. Сначала создали домовые советы. Стоимость квадрата предлагали по 7,9 рубля. Но население не поддержало. Остановились на 5,9 рубля. Сегодня там платежи составляют 85 процентов.

В Москве не скрывают своих опасений о справедливости.

— Почему половина жителей дома должна платить за другую? — говорит делегат. — У нас много «резиновых» и съемных квартир. А настоящих собственников меньше половины.

Говорили и о приватизации, которую прошли все. Гражданам достались дома в таком состоянии, в каком были. В большинстве случаев это был «убитый» подарок в собственность. Поэтому жильцы многоквартирных домов ожидают масштабную поддержку от государства. Для этого нужен специальный закон.

— Может быть, целевым путем, — предложили эксперты, — и на переходный период до 2020 года, когда будут отработаны механизмы поддержки: льготное кредитование, прямое софинансирование.

— Однако, — взяли слово другие эксперты, — граждане, учитывая нашу историю, не очень-то доверяют банкам. Где хранить общие накопления на капремонт — на спецсчетах, на счетах фонда? Необходим механизм защиты.

На это ответил Александр Сидякин:

— Один из законопроектов в Думе — допуск банков к системе капремонтов, уставной капитал которых не менее 20 миллиардов рублей. Говорят, что надо бы расширить доступ банков на этот рынок. Но это сделано умышленно. Надо отсекать неустойчивые банки. Кстати, интерактивная дискуссия продолжается на сайте «Мы вместе». Из Тверской области предложили создать в каждой области муниципального оператора. А партийный проект «Управдом» должен обеспечить контроль за расходованием средств в регионах.

Как работать с банками?

— Никого не интересует то, что дом начнут ремонтировать через 15 лет, — говорит министр строительства и ЖКХ Михаил Мень. — Посмотрите, ипотека в стране выросла. Так почему не приобрести иное качество жизни в кредит? Это создаст огромный рынок для отечественных компаний — от больших до маленьких. Боюсь, что к этому объему рынка мы не всегда будем готовы в некоторых регионах.

Но к кредитованию капремонта все заинтересованные стороны пока относятся с осторожностью. Тем более что те, кто практически начал входить в систему капремонта, обнаружили немало подводных камней.

— Функции регионального оператора для аккумулирования средств на своем счете вроде бы понятны, — говорят с мест. — Хорошо, что 271-й закон дополнили поправками об организации учета расходования денежных средств. Но перечень, в который входит сумма, получился закрытым. А ведь капремонт начинается с обследования дома, потом начинается составление проекта работ, утверждается смета, проводится конкурс и подбор подрядчиков. А еще понадобится строительный контроль, сбор информации, обработка ее, расчет взноса, выставление платежного документа входит в структуру платы. Словом, появляются дополнительные затраты, а законодательно источник не определен. Ответ на этот вопрос прозвучал такой: все организационные расходы должны взять на себя региональные власти.

В дискуссию снова включилась Оксана Дьяченко:

— Минстрой совместно с фондом капремонта сегодня активно работает с крупными банками над созданием механизма кредитования капитального ремонта многоквартирных домов. Мы понимаем, что без этого механизма проблему ремонтов не решить и нужно усиливать финансовую основу этой системы. Сейчас на территориях Московской, Ярославской, Рязанской областей достигнуты договоренности с руководителями этих регионов о запуске пилотных проектов кредитования конкретных домов. Мы хотим пройти весь путь от начала до конца. Только так можно понять, что делать и что отрегулировать, чтобы система начала работать.

Инвесторам станет интересно

Один из инициаторов капремонтов в современных условиях Андрей Демин, замруководителя НП ЖКХ «Развитие», тоже поделился опытом:

— Плата за капремонт — основное понятие. Изменилась одна вещь: с введением платы этот сектор ЖКХ стал интересен инвесторам. Дело остается за малым — создать механизм кредитования капремонта. Детали важны. Чего не хватает? Государственной поддержки и госучастия. Оно может быть разным: в виде субсидирования по процентной ставке, в виде гарантий по получению кредита, потому что у него есть существенный изъян — нет залоговой массы. Поэтому нужны пилотные проекты. Надо посмотреть, как это работает. Механизмы с участием государства могут быть разными. Мы сейчас проводим капремонт, а платим за него несколько лет. Это важно.

— Вопрос не в том, чтобы кредитовать регионального оператора, — отвечает руководитель дирекции «Банка Москвы» Ирина Булгакова:

— Мы дошли до того, что уже есть первые кредиты в Казани. Можно кредитовать объединения собственников, подрядчиков и регионального оператора. Это три варианта «пилотов».

Самый простой вариант — когда мы имеем спецсчет и ТСЖ, которое будет идти на погашение кредита. Для банка важно видеть устойчивое ТСЖ и стабильную собираемость средств. Иначе — риски неплатежей. Но если вдруг у ТСЖ есть подвал или что-то, что можно отдать в залог, то это ускорит систему и удешевит кредит. Мы готовы уже сегодня сделать стандарты, чтобы как семечки выдавались кредиты. Но нам важно, чтобы подрядчик был выбран на конкурсной основе. Мы просчитали несколько моделей и пришли к выводу: кредитовать регионального оператора надо очень осторожно. Если оператор, нагруженный обязательствами и кредитами, набрал много домов, если он не получил экономический эффект от выполненных ремонтов, то в этом случае мы получаем пирамиду. Это очень опасно. Оператору требуется дополнительное законодательное регулирование.

Естественно, что разговор зашел и о контроле, в связи с чем один из партийных функционеров пламенно заявил:

— Сегодня звучит слишком много политических обещаний. Нас уже назвали лоббистами банковской сферы, лоббистами УК и ТСЖ. Но с партии будут спрашивать. Поэтому необходима система интегрированного контроля. Нужно создать такие центры, которые занялись бы работой с собственниками, правовым просвещением, а не созданием всяких памяток. Речь идет об отстаивании интересов групп граждан. А памятки лишь помогают судиться с управляющей компанией.

Партия может взять это на контроль либо создать свои структуры.