Проверка дома и квартиры перед покупкой: ЕГРН, обременения и техническое состояние
Покупка квартиры начинается с двух проверок: юридической и технической. Первая отвечает на вопрос, кому принадлежит жильё и нет ли на нём ограничений, вторая — в каком состоянии находится дом и сколько будет стоить его содержание. Обе проверки можно провести самостоятельно, если знать, какие сведения запросить.
Основной документ юридической проверки — выписка из Единого государственного реестра недвижимости. Её можно заказать на сайте Росреестра, через МФЦ или портал госуслуг; электронная выписка обычно готовится за 1–3 рабочих дня. В ней указаны кадастровый номер квартиры, площадь, собственники и их доли, а также обременения: ипотека в пользу банка, арест, запрет регистрационных действий, договор долевого участия или аренды. Если в графе ограничений значится залог по ипотечному кредиту, сделка возможна только с участием банка-залогодержателя. Выписка о переходе прав покажет, сколько раз квартира продавалась: частая смена владельцев за последние 3 года — повод насторожиться. Сверьте данные о собственнике с паспортом продавца и правоустанавливающим документом — договором купли-продажи, ДДУ, свидетельством о наследстве или договором приватизации.
Что ещё проверить юридически
- согласие супруга на продажу, если квартира куплена в браке;
- участие несовершеннолетних собственников и разрешение органов опеки;
- использование материнского капитала и выделение долей детям;
- сведения о банкротстве продавца и судебных спорах.
Техническое состояние дома
Квартира — часть многоквартирного дома, и её стоимость зависит от состояния общего имущества. Сведения о доме, его управляющей организации, годе постройки, износе и капремонте можно найти в ГИС ЖКХ и на сайте регионального оператора капитального ремонта. Обратите внимание на признание дома аварийным — такие дома подлежат расселению, и купить в них квартиру с ипотекой практически невозможно.
Осмотр на месте
Пройдите по подъезду и подвалу, посмотрите на состояние кровли, стояков, электрощитков, лифтов. Спросите соседей о протечках, отключениях и работе управляющей компании. Проверьте в квартире наличие приборов учёта воды и сроки их поверки.
Коммунальные долги и перепланировки
Запросите справки об отсутствии задолженности за ЖКУ и капремонт. Сравните планировку с техническим паспортом или поэтажным планом: незаконная перепланировка, например перенос мокрых зон над жилыми комнатами соседей, станет проблемой нового собственника.
Комплексная проверка занимает несколько дней, но позволяет купить квартиру без скрытых рисков — юридических и коммунальных.