Капремонт дома и цена квартиры на вторичном рынке
Покупатели вторичного жилья всё чаще смотрят не только на саму квартиру, но и на дом: состояние кровли, лифтов, инженерных сетей и фасада. От того, когда проводился или запланирован капитальный ремонт, зависят будущие расходы собственника, комфорт проживания и, в конечном счёте, цена квадратного метра.
Региональные программы капитального ремонта формируются на 25–30 лет и включают все многоквартирные дома субъекта, кроме аварийных и подлежащих сносу. В программе указан перечень работ и плановый период их выполнения. Открытые данные о ней публикуются на сайте регионального оператора и в ГИС ЖКХ.
Как капремонт отражается на стоимости
Квартиры в домах, где недавно заменили лифты, кровлю и стояки, продаются быстрее и дороже. Покупатель понимает, что ближайшие годы не придётся терпеть шум ремонтных работ и отключения воды. Напротив, дом с изношенными сетями и капремонтом, перенесённым на далёкую перспективу, становится аргументом для торга.
Что проверить в доме
- год постройки и материал стен — кирпич, панель или монолит;
- способ формирования фонда капремонта: «общий котёл» регоператора или специальный счёт дома;
- остаток средств на специальном счёте и решения собраний собственников;
- сроки замены лифтов и инженерных систем по региональной программе;
- признаки аварийности: трещины, подтопление подвала, деформация перекрытий.
Специальный счёт или общий котёл
Если дом копит на специальном счёте, собственники сами решают, когда и какие работы проводить. Это даёт гибкость, но требует активного совета дома. При «общем котле» сроки определяет региональный оператор, и ремонт может сдвигаться. Для покупателя спецсчёт с хорошим остатком — признак организованного дома и плюс к ликвидности квартиры.
Помните, что задолженность по взносам на капремонт переходит к новому собственнику. Справку о взносах лучше получить до сделки.
Ипотека и оценка
Банки при выдаче ипотеки на вторичное жильё учитывают износ дома. В домах старой постройки с высоким износом банк может отказать в кредите или потребовать дополнительную страховку. Отчёт оценщика с описанием технического состояния здания поможет понять, насколько дом соответствует требованиям кредитора.
Состояние общего имущества — такая же часть сделки, как планировка и ремонт в квартире. Внимательный покупатель изучает и то и другое.